2017楼市年刊-数据篇:地价稳定、新房猛推盘、二手房小幅下滑

2018-01-05 14:18:45 来源: 凤凰房产 阅读量:
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摘要:回顾2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高,千亿房企数量稳步增长,其中,碧桂园、恒大、万科销售额则突破 5000 亿大关。从拿地金额来看,百亿房企各阵营拿

回顾2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高,千亿房企数量稳步增长,其中,碧桂园、恒大、万科销售额则突破 5000 亿大关。从拿地金额来看,百亿房企各阵营拿地态度加速分化,“越大越积极”现象明显,收并购更加频繁,5000 亿以上阵营、1000-5000 亿房企、500-1000 亿房企拿地金额占销售额比重均值超 35%以上,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡。在房企业绩增长、布局结构调整的同时,郑州的土地市场、新房市场和二手房市场同样进行着各自的棋局博弈。

土地市场

在郑州,土地市场总体来讲比较平稳。这一年,几乎没有地王出现,这一年多家房企在北龙湖暗起硝烟。这一年也是近郊土地供应发力的战场。

随着12月17日北龙湖17宗地的成功拍卖,2017年的土拍落下了帷幕,2017年挂牌地块共246宗,成功出让232宗。2017年土拍算得上是中规中矩的一年,自从郑州出台“限地价、竞房价”的土地拍卖新政以来,土地市场受到各种严格的价格控制。

据凤凰房产综合整理,2017年郑州国土资源局成功出让232宗地,主城区供应面积达到12088亩。其中城镇住宅占比68%,商服用地2549亩,占比24%;仓储用地占比9%,还有少量街巷用地。从拿地房企来看,正商、绿都、鑫苑、碧桂园、碧源等房企拿地面积名列前茅。

从空间分布来看,高新区的土地供应量为2055.34亩,供应量为各区第一名;郑东新区供应量1799.17亩,二七区为1469.35亩,经开区为1448.56亩。这四个区域的土地供应量占比基本上超过70%。

随着高新区发展的日益成熟,吸收了郑州市场上的大量刚需。随着常西湖新区的规划和逐渐落成,其强大的辐射力也将为高新区带来更新鲜的活力和市场供给。

其中郑东新区的土地供应面积集中在北龙湖区域,在郑州经济重心东移的大背景下,北龙湖成为郑州富豪区的象征。2017年,正商、康桥、正弘、海马、碧源、名门等本土房企均在北龙湖有所建树,康桥、碧源、名门首次梦圆北龙湖,而正商更是唯一一个2017年在北龙湖摘得两块地的房企。

在2017年的土地交易的地块中,部分地块位置相对偏僻,从侧面说明郑州城市化进程正在加快发展,近郊区域成为新的发力点。

新房市场

从今年年初开始,随着各地房地产调控政策的密集出台,房价结束了快速上涨的趋势,取而代之的是对房价涨势的控制以及房地产开发投资进一步放缓。在“房住不炒”精神的指引下,无论是一级市场还是二三级市场,都得到一定程度的限制。

据凤凰房产综合整理,2017年郑州157盘开盘次数达到267次,同比2016年增长39%,创历史新高。从月推盘次数来看,12月份开盘39次,推出房源14954套,为全年推盘之最。由于限购限贷等政策的影响,2017年是调控升级后最严厉的一年,受销售压力的影响,开发商的推盘节奏在二季度之后频频发力,为了抢占市场而加强推盘节奏。

从推盘区域来看,郑州的郊县显现出其独特的旺盛节奏,中牟、荥阳、新郑这三个区域推盘次数占总推盘次数的32.58%。其中中牟由于绿博白沙片区的特殊定位,吸引了大波开发商和购房者的关注,以38次的推盘量居于榜首。

从各月份去化情况来看,4月份、8月份、9月份、11月份去化率达到80%以上,其中46盘去化率100%。外来品牌房企融创、碧桂园成最大赢家,融创3个项目9次清盘,碧桂园4个楼盘5次清盘。单盘来看,鑫苑国际新城、名门翠园开盘即清盘。就目前郑州市场而言,房地产销售价格未见明显大幅下降,整体去化率依旧坚挺。

二手房市场小幅下滑

2017年整体而言,郑州市场上投资客明显减少,部分区域出现小幅度下跌。从郑州市场看,二手房销量处于比较稳定的下滑期。由于政策收紧的缘故,量价齐跌成为二手房市场主线。

截止到2017年11月份,二手房销售面积为63872套,同比2016年减少21.84%。,二手房销售面积同比减少18.34%,二手房销售面积下滑严重。

从整体的二手房销售市场来看,全国都是从5月份起成交量价齐跌,成为自2015年以来的最低点。与此同时,二手房成交周期也在拉长,成交周期平均52天,为自2012年以来最长,购房者观望情绪明显。

究其原因:2017年郑州的楼市调控,对首付比例、商业贷款利率进行了调整,最终使得贷款购房的比例大幅下降,堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路。

总之,在多方因素的影响下,2017年的二手市场渐渐褪去了2016年的光环,开始走向理性、冷静的观望期。

总结:

2017年的房地产市场在严厉调控政策的影响下,遏制炒房效应初显,一二线楼市开始进入调整周期。住建部明确表示明年将进行差异化调控,相信2018年的房产市场会逐步稳健发展起来,租购并举会成为新时代背景下的新格局,新房市场规模仍会处于相对高位。

(责编:杜发光、李玉荣)

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